Verkehrswert ermitteln: Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Der Verkehrswert beschreibt den Wert, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen kann. Er berücksichtigt nicht nur Größe und Ausstattung, sondern auch Lage, Zustand, rechtliche Gegebenheiten und die aktuelle Situation am Immobilienmarkt.
EasyImmo unterstützt Sie dabei, den Wert Ihrer Immobilie fundiert einzuordnen und zu klären, welche Form der Bewertung für Ihren konkreten Anlass sinnvoll ist.
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Was bedeutet Verkehrswert bei einer Immobilie?
Der Verkehrswert beschreibt vereinfacht den Preis, der für eine Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Dabei geht es nicht um einen Wunschpreis oder einen beliebigen Angebotspreis, sondern um eine nachvollziehbare Einschätzung auf Grundlage der Immobilie und der aktuellen Marktsituation.
Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Zustand, Ausstattung, Grundstück, rechtliche Gegebenheiten und die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien.
Verkehrswert ist gesetzlich definiert
Der Begriff Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch definiert. Entscheidend ist dabei, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum maßgeblichen Zeitpunkt unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften einer Immobilie erzielbar wäre.
Kein persönlicher Wunschpreis
Der Verkehrswert richtet sich nicht danach, welchen Preis ein Eigentümer gerne erzielen möchte. Maßgeblich ist die realistische Einordnung am Markt.
Keine reine Quadratmeterrechnung
Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis kann Orientierung geben, reicht allein aber nicht aus. Zustand, Mikrolage, Grundstück und weitere Besonderheiten müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Immer auf einen Stichtag bezogen
Der Immobilienmarkt verändert sich. Ein Verkehrswert bezieht sich deshalb immer auf einen bestimmten Bewertungszeitpunkt und kann sich mit veränderten Marktbedingungen ebenfalls verändern.
Der Verkehrswert soll damit möglichst realistisch abbilden, wie eine Immobilie am Markt einzuordnen ist. Wie dieser Wert konkret ermittelt wird, hängt von der Immobilienart, der verfügbaren Datengrundlage und dem jeweiligen Bewertungsanlass ab. Wenn Sie den Verkehrswert ermitteln möchten, müssen sowohl die Eigenschaften der Immobilie als auch die aktuelle Marktsituation berücksichtigt werden.
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Um den Verkehrswert zu ermitteln, werden die Eigenschaften der Immobilie mit geeigneten Marktdaten und einem passenden Bewertungsverfahren zusammengeführt. Welches Verfahren sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Immobilienart, der Nutzung und den verfügbaren Vergleichsdaten ab.
In der Praxis kommen insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren infrage. Je nach Objekt kann auch eine Kombination mehrerer Ansätze sinnvoll sein.
Vergleichswertverfahren
Für Ähnliche Verkäufe als Orientierung
Beim Vergleichswertverfahren wird betrachtet, zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien tatsächlich verkauft wurden. Entscheidend ist, dass sich Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und weitere Merkmale ausreichend ähneln.
Das Verfahren spielt beispielsweise bei vielen Eigentumswohnungen sowie bei gut vergleichbaren Häusern eine wichtige Rolle.
Ertragswertverfahren
Erträge der Immobilie berücksichtigen
Bei vermieteten Immobilien steht stärker im Mittelpunkt, welche nachhaltigen Erträge mit dem Objekt erzielt werden können. Deshalb spielen insbesondere Mieteinnahmen und wirtschaftliche Rahmenbedingungen eine Rolle.
Das Verfahren ist vor allem bei Renditeobjekten und Mehrfamilienhäusern relevant.
Sachwertverfahren
Grundstück und Gebäudesubstanz einordnen
Beim Sachwertverfahren werden unter anderem Grundstück und vorhandene Gebäudesubstanz betrachtet. Der rechnerische Sachwert wird anschließend zur tatsächlichen Marktsituation in Beziehung gesetzt.
Dieser Ansatz kann beispielsweise dann relevant sein, wenn nur wenige geeignete Vergleichsverkäufe vorliegen.
Das Bewertungsverfahren allein bestimmt noch nicht den Verkehrswert
Ein rechnerisches Ergebnis muss immer zur tatsächlichen Situation am Immobilienmarkt passen. Lage, Mikrolage, Objektzustand und aktuelle Nachfrage spielen deshalb auch bei der abschließenden Einordnung eine wichtige Rolle.
Die rechtlichen Grundlagen der Bewertungsverfahren werden unter anderem durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis: Was ist der Unterschied?
Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis werden im Alltag häufig ähnlich verwendet, meinen aber nicht immer exakt dasselbe. Für Eigentümer ist vor allem wichtig zu verstehen, welcher Wert eine objektive Orientierung bietet und welcher Preis tatsächlich am Markt aufgerufen wird.
Verkehrswert
Sachlich ermittelter Immobilienwert
Der Verkehrswert beschreibt den Wert, der für eine Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Er wird auf Grundlage objektbezogener Merkmale, Marktdaten und geeigneter Bewertungsverfahren ermittelt.
Marktwert
Marktbezogene
Einordnung
Der Begriff Marktwert wird im Immobilienbereich häufig sehr ähnlich zum Verkehrswert verwendet. Gemeint ist in der Regel der realistische Wert einer Immobilie unter den aktuellen Bedingungen des Immobilienmarkts.
Angebotspreis
Preis, mit dem eine Immobilie startet
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Er kann bewusst etwas oberhalb oder unterhalb des ermittelten Marktwerts angesetzt werden, etwa aufgrund der Verkaufsstrategie, der Nachfrage oder des gewünschten Verhandlungsspielraums.
Der Angebotspreis ist nicht automatisch der Verkehrswert
Ein hoher Angebotspreis bedeutet nicht, dass eine Immobilie tatsächlich diesen Wert besitzt. Umgekehrt kann ein strategisch gewählter Angebotspreis auch unter dem ermittelten Marktwert liegen. Entscheidend ist deshalb, Bewertung und Verkaufsstrategie voneinander zu unterscheiden.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert entsteht aus dem Zusammenspiel verschiedener Objekt- und Marktfaktoren. Welche Merkmale besonders stark ins Gewicht fallen, hängt von der Immobilienart, der konkreten Lage und dem Zustand des Objekts ab.
Ein einzelner Durchschnittspreis reicht deshalb nicht aus, um den Wert einer Immobilie zuverlässig einzuordnen.
1. Lage und Mikrolage
Standort entscheidet mit
Stadtteil, Straße, Wohnumfeld, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und lokale Nachfrage können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.
2. Größe und Grundstück
Fläche allein reicht nicht
Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zuschnitt und Nutzbarkeit sind wichtige Grundlagen. Entscheidend ist aber auch, wie attraktiv und funktional die vorhandenen Flächen tatsächlich sind.
3. Zustand und Baujahr
Modernisierungsbedarf berücksichtigen
Alter, Gebäudesubstanz, technische Ausstattung und notwendige Instandhaltungen wirken sich auf die Einordnung der Immobilie aus.
4. Ausstattung und Energie
Qualität beeinflusst die Nachfrage
Grundriss, Bäder, Fenster, Heiztechnik, energetischer Zustand und weitere Ausstattungsmerkmale können die Attraktivität für Käufer verändern.
5. Rechtliche Besonderheiten
Nicht nur das Gebäude zählt
Eingetragene Rechte, besondere Nutzungsverhältnisse oder andere rechtliche Gegebenheiten können für die Bewertung relevant sein.
6. Aktuelle Marktlage
Angebot und Nachfrage verändern Werte
Zinsniveau, Käufernachfrage, verfügbare Vergleichsobjekte und die allgemeine Entwicklung des regionalen Immobilienmarkts beeinflussen, welcher Wert zum jeweiligen Bewertungszeitpunkt realistisch ist.
Je nach Immobilienart zählen andere Details
Bei einem Haus spielen beispielsweise Grundstück und Gebäudesubstanz eine besonders große Rolle. Bei einer Eigentumswohnung müssen zusätzlich Faktoren wie Hausgeld, Rücklagen und Gemeinschaftseigentum berücksichtigt werden.
Wann sollte ich den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln lassen?
Eine Verkehrswertermittlung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie den Wert einer Immobilie möglichst realistisch und nachvollziehbar einordnen möchten. Ob und in welchem Umfang Sie den Verkehrswert ermitteln lassen sollten, hängt vor allem vom konkreten Anlass ab.
Für einen geplanten Verkauf genügt häufig eine fundierte Marktwerteinschätzung. Bei rechtlichen, steuerlichen oder vermögensbezogenen Fragestellungen kann dagegen eine detailliertere Wertermittlung erforderlich sein.
Immobilienverkauf
Realistischen Angebotspreis
vorbereiten
Vor einem Verkauf hilft eine fundierte Bewertung dabei, den möglichen Marktwert der Immobilie einzuordnen und daraus eine passende Preisstrategie abzuleiten.
Erbschaft
Immobilienwert nachvollziehbar einordnen
Bei einer geerbten Immobilie kann die Wertermittlung wichtig sein, um Vermögenswerte zu klären oder eine gemeinsame Grundlage für weitere Entscheidungen zu schaffen.
Scheidung oder Vermögensaufteilung
Eine belastbare Grundlage schaffen
Gehört eine Immobilie zum gemeinsamen Vermögen, kann der Verkehrswert für die weitere Aufteilung eine wichtige Rolle spielen. Wie umfangreich die Bewertung dafür sein muss, hängt vom konkreten Fall ab.
Rechtliche oder steuerliche Anlässe
Anforderungen vorher klären
Bei bestimmten rechtlichen, steuerlichen oder finanziellen Fragestellungen können besondere Anforderungen an die Wertermittlung bestehen. In solchen Fällen sollte vorab geklärt werden, welche Form der Bewertung tatsächlich benötigt wird.
Nicht jeder Anlass erfordert ein vollständiges Verkehrswertgutachten
Wenn Sie in erster Linie wissen möchten, welchen Preis Ihre Immobilie am aktuellen Markt realistisch erzielen könnte, kann eine fundierte Marktwerteinschätzung bereits ausreichen. Ein ausführliches Gutachten ist vor allem dann sinnvoll, wenn der konkrete Anlass eine besonders detaillierte und formale Dokumentation verlangt.
Welche Unterlagen werden für die Verkehrswertermittlung benötigt?
Welche Unterlagen benötigt werden, hängt von der Immobilienart und dem Bewertungsanlass ab. Für eine erste Einordnung reichen häufig bereits grundlegende Angaben zum Objekt. Je genauer und formaler der Verkehrswert ermittelt werden soll, desto wichtiger wird eine vollständige Dokumentation.
Die Unterlagen helfen dabei, Flächen, Grundstück, baulichen Zustand und rechtliche Besonderheiten nachvollziehbar zu prüfen.
Grundbuchauszug
Eigentum und Rechte nachvollziehen
Der Grundbuchauszug enthält Angaben zum Grundstück, zu den Eigentumsverhältnissen sowie zu eingetragenen Rechten oder Belastungen.
Flurkarte & Grundstücksdaten
Grundstück eindeutig einordnen
Flurkarte, Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt liefern wichtige Grundlagen für die Bewertung von Grundstück und Lage.
Grundrisse & Flächen
Größe und Nutzung prüfen
Aktuelle Grundrisse sowie Angaben zu Wohn- und Nutzflächen helfen dabei, die tatsächliche Größe und Aufteilung der Immobilie nachvollziehbar einzuordnen.
Bauunterlagen
Gebäude und Veränderungen dokumentieren
Bauzeichnungen, Baubeschreibungen sowie Unterlagen zu Anbauten, Umbauten oder Erweiterungen können bei der Wertermittlung relevant sein.
Energie & Modernisierung
Zustand besser beurteilen
Energieausweis sowie Nachweise zu Modernisierungen, Heiztechnik, Fenstern, Dach oder anderen Gebäudeteilen helfen dabei, den aktuellen Zustand einzuordnen.
Zusätzliche Objektunterlagen
Je nach Immobilie unterschiedlich
Bei Eigentumswohnungen können beispielsweise Teilungserklärung und WEG-Unterlagen relevant sein. Bei vermieteten Immobilien kommen Mietverträge und Angaben zu den laufenden Erträgen hinzu.
Nicht alle Unterlagen vorhanden?
Für eine erste Einschätzung müssen nicht sämtliche Dokumente bereits vollständig vorliegen. Entscheidend ist zunächst, welche Art von Bewertung Sie benötigen. Anschließend lässt sich gezielt klären, welche Unterlagen für Ihre Immobilie noch erforderlich sind.
So läuft die Verkehrswertermittlung bei EasyImmo ab
Eine nachvollziehbare Verkehrswertermittlung beginnt mit den richtigen Informationen zur Immobilie und zum Bewertungsanlass. Anschließend werden die Objektdaten mit geeigneten Marktdaten und Bewertungsverfahren zusammengeführt.
Bei EasyImmo erfolgt die Einordnung deshalb Schritt für Schritt und auf Grundlage der konkreten Immobilie. Um den Verkehrswert zu ermitteln, führen wir Objektdaten, Marktdaten und geeignete Bewertungsverfahren zusammen.
Bewertungsanlass klären
Wofür benötigen Sie den
Immobilienwert?
Zunächst klären wir, ob Sie beispielsweise einen Verkauf planen, eine erste Orientierung wünschen oder einen besonderen rechtlichen oder vermögensbezogenen Anlass haben. Davon hängt ab, wie umfangreich die Wertermittlung sein sollte.
Immobilie und Unterlagen erfassen
Die wichtigsten Objektdaten zusammenführen
Anschließend werden unter anderem Immobilienart, Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und vorhandene Unterlagen betrachtet. Je nach Objekt können weitere Angaben erforderlich sein.
Bewertungsumfang bestimmenVerkehrswert fundiert einordnen
Marktdaten und Bewertungsverfahren verbinden
Die vorhandenen Informationen werden mit geeigneten Vergleichsdaten und Bewertungsverfahren zusammengeführt. Dabei berücksichtigen wir auch die konkrete Mikrolage und die aktuelle Nachfrage am regionalen Immobilienmarkt.
Ergebnis verständlich besprechen
Den ermittelten Wert nachvollziehen
Sie erhalten eine verständliche Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie. Gemeinsam besprechen wir, wie das Ergebnis zustande kommt und welche nächsten Schritte für Ihren konkreten Anlass sinnvoll sind.
Nicht immer ist ein förmliches Gutachten erforderlich
Welche Form der Wertermittlung Sie tatsächlich benötigen, hängt vom Anlass ab. Für einen geplanten Verkauf kann eine fundierte Marktwerteinschätzung bereits ausreichend sein, während bei besonderen rechtlichen oder steuerlichen Fragestellungen höhere Anforderungen bestehen können.
Lassen Sie jetzt den Wert Ihrer Immobilie ermitteln
Sie möchten wissen, wie Ihre Immobilie aktuell am Markt einzuordnen ist? Übermitteln Sie uns zunächst die wichtigsten Eckdaten zum Objekt und teilen Sie uns mit, aus welchem Anlass Sie den Immobilienwert benötigen.
So können wir einschätzen, welche Form der Wertermittlung für Ihre Situation sinnvoll ist und welche nächsten Schritte erforderlich sind.
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Häufige Fragen zum Verkehrswert einer Immobilie
Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln und haben noch Fragen zur Bedeutung, Berechnung oder zum passenden Bewertungsumfang? Hier finden Sie die wichtigsten Antworten kompakt zusammengefasst.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert beschreibt vereinfacht den Preis, der für eine Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum jeweiligen Bewertungszeitpunkt voraussichtlich erzielt werden könnte. Dabei werden unter anderem Lage, Zustand, Ausstattung, rechtliche Eigenschaften und die aktuelle Marktsituation berücksichtigt.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Für die Ermittlung werden Objektdaten und Marktdaten mit einem geeigneten Bewertungsverfahren zusammengeführt. Je nach Immobilienart und Datenlage können Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren relevant sein. Entscheidend ist anschließend, das Ergebnis zur tatsächlichen Marktsituation passend einzuordnen.
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Die Begriffe werden im Immobilienbereich häufig sehr ähnlich verwendet. Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch gesetzlich definiert. Mit Marktwert ist im Alltag meist ebenfalls der unter normalen Marktbedingungen realistisch erzielbare Wert einer Immobilie gemeint.
Ist der Verkehrswert auch der spätere Verkaufspreis?
Nicht zwingend. Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann vom ermittelten Verkehrswert abweichen. Nachfrage, Verkaufsstrategie, Verhandlungssituation und die konkrete Vermarktung können beeinflussen, welchen Preis ein Käufer letztlich zahlt.
Kann ich den Verkehrswert meiner Immobilie selbst berechnen?
Online-Rechner und durchschnittliche Quadratmeterpreise können eine erste Orientierung bieten. Für eine fundierte Einschätzung müssen jedoch auch individuelle Eigenschaften wie Mikrolage, Zustand, Modernisierungen, Grundstück oder Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt werden.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Ein ausführliches Gutachten kann vor allem bei besonderen rechtlichen, steuerlichen oder vermögensbezogenen Anlässen erforderlich sein. Für einen geplanten Immobilienverkauf genügt dagegen häufig eine fundierte Marktwerteinschätzung. Welche Form sinnvoll ist, hängt vom konkreten Zweck ab.
Was kostet eine Verkehrswertermittlung?
Das hängt vom Umfang der Bewertung und ihrem Anlass ab. Eine Marktwerteinschätzung im Zusammenhang mit einem möglichen Verkauf kann bei EasyImmo kostenlos und unverbindlich erfolgen. Umfangreichere Wertermittlungen oder förmliche Gutachten können dagegen kostenpflichtig sein. Weitere Informationen findest du bereits auf unserer Seite zu den Kosten einer Immobilienbewertung.
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